경매 권리분석, 확정일자와 우선변제권이란?

 지난 포스팅에서부터 말소기준 권리와 대항력에 대해서 간단히 말씀드렸습니다. 이번 포스팅에서는 확정일자와 우선변제권의 뜻과 의미를 살펴보고 실제 사례를 통해 권리 분석 예시를 들어보겠습니다.

 

1. 확정일자란?

 확정일자란, 동사무소나 법원에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 공식적으로 확인해주는 제도입니다. 확정일자 도장을 임대인의 동의 없이 임차인이 계약서 원본을 제시하면 언제든 찍을 수 있습니다. 보통은 동사무소에서 전입신고를 할 때 확정일자 도장도 함께 찍습니다.

 

2. 우선변제권이란?

 주택임대차보호법에서는 임차인의 권리를 보호하기 위해 대항력 있는 임차인이 확정일자를 갖춘 경우에, 임대주택에 대한 경매절차에서 임차인의 확정일 자보다 나중에 설정된 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다고 명시되어 있습니다. 이를 우선변제권이라고 하며 반드시 대항력을 갖춘 임차인이어야 합니다. 즉, 실제 거주를 하고 있으며 (=열쇠를 받았고), 전입신고가 완료된 상태에서 확정일자까지 받아야지 임차인에게 우선변제권이 있어서 낙찰금액에서 보증금을 변제받을 수 있게 됩니다.

 

3. 권리분석 예시

 상황을 한번 간단히 가정하여 살펴보겠습니다. 임차인은 배당 종기일 이전에 배당 요구를 한 상황입니다.

가정 상황에 대한 시간 흐름도

  4/15에 임차인 A는 전세금 1억에 계약을 하고 인도와 전입신고를 완료했습니다. 이 시점에서 대항력을 갖춘 임차인이 되었으며, 확정일자까지 받아 우선변제권까지 확보되었습니다. 임대인은 이후 후순위대출을 5/12에 시행했고 채무 불이행으로 강제 경매 절차를 밟게 되었습니다. 이후 낙찰자 B가 11/11에 해당 물건을 낙찰받았습니다.

 

 이때 낙찰금액이 보증금보다 많아 우선변제로 모두 보증금을 돌려줄 수 있는 경우에는 낙찰자 B가 추가로 인수해야 하는 권리가 없습니다. 그렇지만 낙찰금액보다 보증금이 더 많아서 임차인이 보증금을 다 돌려받지 못할 경우에는 낙찰자가 그 권리를 인수하여 차액만큼 임차인에게 지급해야 합니다. 

 

 그렇다면 반대로 근저당이 전세 계약보다 먼저 잡힌 경우에는 어떻게 될까요? 이 경우에는 근저당권자에게 우선변제권이 설정되었기 때문에, 대항력 요건+확정일자를 모두 갖췄다 하더라도 변제하고 남은 금액이 보증금보다 적다면 차액은 돌려받지 못합니다(낙찰가에서 근저당을 변제하고 남은 금액이 보증금보다 크다면 상관없음). 이 경우는 임대보증금 반환 소송을 통해서 임대인에게 보증금을 받아내야 합니다.

 

선순위근저당이 잡힌 경우

 

보증금의 규모가 크지 않은 소액임차인의 경우에는 우선변제권보다 더 먼저 변제받을 수 있는 최우선변제권이라는 권리도 존재합니다. 다음 포스팅에서 다뤄보도록 하겠습니다.