경매 권리분석, 말소기준권리란?

 경매는 물건을 강제 매각하는 절차인 만큼 매각 이후 대금을 둔 이해관계가 복잡하게 얽혀있습니다. 이를 해석하는 것을 권리분석이라고 하는데, 그중 말소기준권리에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 권리분석이란?

 부동산을 경매를 통해 낙찰받고 난 뒤에는 물건에 대한 권리를 낙찰자가 그대로 인수받는 경우가 있고, 낙찰 이후 소멸되는 경우가 있습니다. 이를 분석하지 않고 싼 가격만 보고 낙찰을 받게 된다면 수천만 원의 대금을 지불해야 하거나 혹은 법리 싸움을 시작해야 할 수도 있습니다. 따라서 입찰을 넣기 전에 권리상 문제가 없는지 철저하게 분석해야 귀찮은 일이 발생하지 않습니다. 종류로는 근저당권, 가압류, 청구권가등기, 임의경매 등이 있습니다. 확인하는 방법은 등기부등본을 열람하여 체크할 수 있습니다.

 

2. 말소기준권리란?

 권리분석의 첫 단계로 말소기준권리를 찾는 것이 중요합니다. 말소기준권리란, 낙찰 이후에 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 나누는 기준점을 말합니다. 설정 일자에 따라서 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 낙찰 이후에 소멸되고, 설정일자가 말소기준권리보다 이전에 설정된 권리들은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서 말소기준권리를 가장 먼저 파악하고 그 이전에 설정된 권리만 확인하여 문제가 될 부분을 체크하는 것이 분석의 시작입니다. 아래 사진으로 예를 들어보겠습니다.

말소기준권리 예시

 말소기준등기로 설정된 근저당이 No.2번에 존재하고 있습니다. 이 물건을 낙찰받게 된다면 말소기준등기 이후로 No.3~11번까지 전부 소멸된다는 점을 등기부등본에서 나타내고 있습니다.