경매 권리분석, 대항력있는 임차인이란? 뜻과 의미 간단히 살펴보기

 경매 권리분석의 핵심은 임대차 보호법에 있습니다. 임차인의 권리를 살펴보고 경매로 나온 물건 중 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우에 권리분석을 어떻게 해야 할지 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 대항력이란?

 주택임대차보호법에는 임차인의 보증금을 보호하기 위해 등기가 없는 경우에도 일정 요건을 갖추면 제삼자에게도 법적 효력이 있다고 명기되어 있습니다. 여기서 일정 요건이란, 인도와 전입을 말합니다. 인도는 집주인에게 집 열쇠를 받아 실제로 거주하는 것을 말하며, 전입은 말 그대로 전입신고를 뜻합니다.

 

 따라서 대항력이 있는 물건은 임차인이 보증금만큼의 권리를 법으로 보장받기 때문에, 경매 낙찰자가 그 권리를 인수하여 돈을 임차인에게 지불해야하는 경우도 있습니다.

 

2. 대항력에 따른 권리 분석

 임차인은 보증금을 두 가지 경우로 받을 수 있습니다. 경매 낙찰 금액에서 변제되어 수령하거나 혹은 낙찰자가 권리를 인수하여 임차인에게 추가로 지불하는 경우입니다. 전자의 경우에는 낙찰자가 추가로 지불해야 하는 돈이 없으므로 신경을 쓰지 않아도 되지만 후자의 경우에는 얼마만큼 추가로 지불해야 하는지 파악해야 합니다. 

 

 결론은 낙찰자 입장에서 대항력이 있는 물건이라는 것은, 추가 분석을 통해 얼만큼의 낙찰가보다 더 지불해야 하는지 파악이 필요한 물건이라고 생각하시면 됩니다. 추가 분석을 위해서는 우선변제권과 최우선변제권, 확정일자 개념을 알아야 하니 다음 포스팅에서 설명하도록 하겠습니다.