경매 권리분석, 소액임대차 최우선변제권이란? 보증금, 범위 살펴보기

 지난 포스팅에서는 우선변제권과 확정일자, 그리고 대항력을 갖춘 임차인에 대해 알아보았습니다. 이외에도 소액 임차인 보호를 위해서 조건 만족 시 가장 우선시되는 권리인 최우선변제권에 대해서 살펴보겠습니다.

 

1. 최우선변제권이란?

 최우선변제권이란, 임차인의 보증금 보호를 위하여 주택이 경매 절차를 밟게 되었을 경우에 일정 요건을 만족하면 낙찰금에서 가장 먼저 보증금 중 일부를 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. (주택임대차보호법 제8조)

 

2. 최우선변제 보증금 및 범위

 일정 요건이란 당연히 배당요구를 한 상태여야하고, 첫번째로 법적으로 대항력을 갖춘 임차인이어야 합니다. 즉 인도(=실거주)와 전입신고를 완료한 상태이어야 합니다. 두번째로 보증금 중 일부의 범위는 지역마다 다릅니다. 아래는 관련 내용을 정리한 표입니다.

최우선변제 보증금 기준과 보장 범위

서울특별시의 경우에는 전세 보증금이 1억 5천만원 이하인 경우에 최우선변제로 5천만원까지 보장되고 있습니다. 세종, 용인, 화성, 김포는 1억 3천만원 이하의 보증금인 경우에 4,300만원까지 보장되고 광역시, 안산, 파주, 이천, 평택, 광주시는 7천만원 이하인 경우에 2,300만원까지 보장되고, 그 밖의 지역은 6천만원 이하의 보증금인 경우에 최우선변제로 2천만원까지 보장받을 수 있습니다.

 

3. 경매 권리분석 사례

 상황을 간단히 가정해보겠습니다.

최우선변제권 권리분석 예시_time based chart

A기관이 근저당액 2억원을 설정한 곳에 임차인 B가 소액임차인으로 계약을 맺었습니다. 인도와 전입신고를 마쳐서 대항력을 갖추었지만 우선변제권이 A기관에게 있습니다. 그러나 보증금 범위가 소액이고, 배당요구를 신청하였기 때문에 최우선변제권이 성립되어 보증금의 일정액을 변제받을 수 있게 되었습니다.

 

 이때 낙찰자는 3-1) 처럼 낙찰가가 최우선변제금보다 크다면 추가로 인수하는 권리가 없지만, 3-2)의 경우처럼 임차인이 보장받는 보증금의 범위보다 낙찰가가 더 싸다면 차액만큼 권리를 인수해야합니다.